Calcolo Cedolare Secca
Calcola l'imposta sostitutiva sugli affitti (21% canone libero, 10% concordato) e confrontala con la tassazione IRPEF ordinaria per scoprire quale conviene di più.
📅 Aggiornato a giugno 2026 · Metodo e fonti
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo sugli affitti di immobili abitativi. Sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo, con un'unica imposta fissa calcolata sul canone annuo.
Le aliquote
- 21% per i contratti a canone libero (4+4 anni).
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa.
Vantaggi e svantaggi
Il vantaggio principale è la tassazione più bassa per chi ha redditi medio-alti, oltre al risparmio su registro e bollo. Lo svantaggio è la rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell'opzione.
Esempio
Con un canone di 700 € al mese (8.400 € l'anno) e cedolare al 21%, l'imposta è 1.764 € e il netto è 6.636 €. Con IRPEF al 35% sull'imponibile (95%), pagheresti di più: la cedolare conviene.
Cedolare secca vs tassazione ordinaria: il confronto
Su un canone annuo di 8.400 € (700 €/mese), ecco il confronto tra i due regimi al variare dell'aliquota IRPEF marginale del proprietario. Nel regime ordinario l'imponibile è il 95% del canone (abbattimento forfettario del 5%):
| Regime | Imponibile | Imposta | Netto |
|---|---|---|---|
| Cedolare secca 21% | 8.400 € | 1.764 € | 6.636 € |
| Cedolare concordato 10% | 8.400 € | 840 € | 7.560 € |
| Ordinario, IRPEF 23% | 7.980 € | 1.835 € | 6.565 € |
| Ordinario, IRPEF 35% | 7.980 € | 2.793 € | 5.607 € |
| Ordinario, IRPEF 43% | 7.980 € | 3.431 € | 4.969 € |
Il confronto non considera le addizionali regionali e comunali (che nel regime ordinario si aggiungono all'IRPEF, aumentando ulteriormente il vantaggio della cedolare) né l'imposta di registro e di bollo, anch'esse risparmiate con la cedolare. Più alta è l'aliquota IRPEF del proprietario, più conviene la cedolare.
Errori comuni e cose da sapere
- Rinuncia all'ISTAT: scegliendo la cedolare rinunci all'adeguamento annuale del canone. Su contratti lunghi e con inflazione alta, è un costo da considerare.
- Canone concordato senza requisiti: l'aliquota al 10% vale solo nei comuni ad alta tensione abitativa; altrove anche il concordato è al 21%.
- Affitti brevi multipli: dal secondo immobile in locazione breve l'aliquota sale al 26%; oltre quattro immobili scatta l'attività d'impresa.
- Comunicazione all'inquilino: l'opzione per la cedolare richiede una comunicazione preventiva al conduttore con raccomandata, pena l'inefficacia.
Domande frequenti
Chi può scegliere la cedolare secca?
Le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo (categorie A, tranne A/10) al di fuori dell'attività d'impresa. Va comunicata in fase di registrazione del contratto o con proroga.
La cedolare conviene sempre?
Quasi sempre per redditi medi e alti, perché evita che il canone si sommi agli altri redditi aumentando l'aliquota IRPEF. Per redditi molto bassi, con detrazioni capienti, l'ordinario può talvolta essere competitivo: usa il confronto qui sopra.
Vale anche per gli affitti brevi?
Sì, per le locazioni brevi (sotto i 30 giorni) si applica la cedolare al 21% per un immobile; dal secondo al quarto immobile l'aliquota sale al 26%. Oltre quattro immobili l'attività diventa imprenditoriale.
Devo comunicare qualcosa all'inquilino?
Sì. L'opzione per la cedolare va comunicata preventivamente al conduttore con lettera raccomandata, rinunciando all'aggiornamento ISTAT del canone. Senza questa comunicazione l'opzione può risultare inefficace.
Posso revocare la cedolare in un secondo momento?
Sì. L'opzione si può esercitare o revocare a ogni annualità del contratto, in sede di versamento dell'imposta di registro annuale. La scelta non è quindi definitiva per tutta la durata del contratto.
Contenuto a cura della redazione di CalcolaTasse · ultima revisione 4 luglio 2026 · metodo e fonti.