Cedolare secca o regime ordinario: quale conviene
📅 Aggiornato a luglio 2026 · a cura della redazione di CalcolaTasse
Chi affitta un immobile abitativo può scegliere tra la cedolare secca e la tassazione ordinaria IRPEF. La scelta incide parecchio sul netto: vediamo come funzionano e quale conviene.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva facoltativa che rimpiazza IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto. Si calcola sul canone annuo con due aliquote:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4).
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa.
Come funziona l'ordinario
Nel regime ordinario il canone (ridotto forfettariamente del 5%) si somma agli altri redditi e viene tassato con l'aliquota IRPEF marginale del proprietario, più le addizionali. Più alto è il tuo reddito, più pesa questa opzione.
Il confronto
Su un canone annuo di 8.400 € (700 €/mese), ecco il netto nei diversi casi:
| Regime | Imposta | Netto |
|---|---|---|
| Cedolare 21% | 1.764 € | 6.636 € |
| Cedolare concordato 10% | 840 € | 7.560 € |
| Ordinario, IRPEF 23% | 1.835 € | 6.565 € |
| Ordinario, IRPEF 43% | 3.431 € | 4.969 € |
Il confronto non include le addizionali (che gravano solo sull'ordinario) né il risparmio su registro e bollo: la cedolare è ancora più vantaggiosa di quanto mostri la tabella. In generale, più alta è l'aliquota IRPEF del proprietario, più conviene la cedolare.
Vantaggi e svantaggi
- Pro: tassazione fissa e spesso più bassa, niente addizionali, niente imposta di registro e bollo.
- Contro: si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell'opzione.
Domande frequenti
Chi può scegliere la cedolare?
Le persone fisiche che affittano immobili abitativi fuori dall'attività d'impresa. Va comunicata alla registrazione del contratto o con proroga, con avviso all'inquilino.
Vale per gli affitti brevi?
Sì: 21% per un immobile, 26% dal secondo al quarto. Oltre quattro immobili l'attività diventa imprenditoriale.
Posso revocarla?
Sì, a ogni annualità del contratto, in sede di versamento dell'imposta di registro.
Contenuto a cura della redazione di CalcolaTasse · ultima revisione 5 luglio 2026 · metodo e fonti. Le informazioni hanno scopo divulgativo e non costituiscono consulenza fiscale.