IMU 2026: aliquote, esenzioni e scadenze
📅 Aggiornato a luglio 2026 · a cura della redazione di CalcolaTasse
L'IMU (Imposta Municipale Unica) è una delle imposte italiane più difficili da stimare "a colpo d'occhio", perché la formula di calcolo è nazionale ma il tassello decisivo — l'aliquota — lo fissa ogni Comune in autonomia. Questa guida spiega il meccanismo passo dopo passo e chiarisce perché lo stesso identico immobile può costare cifre diverse a seconda del Comune in cui si trova.
Chi paga l'IMU e chi ne è esente
L'IMU si applica su seconde case, immobili commerciali, terreni edificabili e fabbricati non abitativi. L'abitazione principale non di lusso (dove il proprietario risiede e ha la dimora abituale) è invece esente. Fanno eccezione le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli): anche se costituiscono abitazione principale, restano soggette a IMU, sia pure con aliquota ridotta e una detrazione di 200 €.
Sono esenti anche i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, e — a determinate condizioni — gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti di primo grado, che possono beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile.
Il calcolo in tre passaggi
Il meccanismo di calcolo dell'IMU è identico in tutta Italia e parte dalla rendita catastale dell'immobile, reperibile nella visura catastale:
- Rivalutazione della rendita: la rendita catastale si moltiplica per 1,05 (rivalutazione del 5%, fissata per legge).
- Base imponibile: la rendita rivalutata si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale dell'immobile (160 per le abitazioni, 55 per i negozi, 65 per capannoni e alberghi, e così via).
- Applicazione dell'aliquota: sulla base imponibile si applica l'aliquota comunale, espressa in millesimi (‰).
I primi due passaggi sono sempre gli stessi ovunque in Italia. È il terzo passaggio — l'aliquota — a introdurre la variabilità che rende l'IMU imprevedibile senza conoscere il Comune specifico.
Perché l'aliquota cambia da Comune a Comune
La legge nazionale fissa un'aliquota di base (in genere 8,6‰ per gli immobili diversi dall'abitazione principale) ma lascia a ogni Comune la facoltà di aumentarla o ridurla entro un intervallo stabilito, fino a un massimo del 10,6‰ in molti casi, con margini diversi per categorie specifiche (immobili sfitti, a disposizione, concessi in comodato, fabbricati strumentali). Il Comune delibera l'aliquota ogni anno, di norma entro fine anno per l'anno successivo, e le delibere sono pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze.
Questo significa che due appartamenti identici per categoria e rendita, uno a Milano e uno in un piccolo Comune, possono generare un'IMU annua diversa anche del 20-30%, semplicemente perché le rispettive amministrazioni hanno deliberato aliquote diverse. Prima di fare qualunque stima, verifica sempre l'aliquota in vigore nel Comune specifico: il calcolatore permette di inserirla manualmente proprio per questo motivo.
Esempio pratico
Seconda casa in categoria A/2 (abitazione civile), rendita catastale 700 €, aliquota comunale 10,6‰ (il massimo consentito in molti Comuni):
| Passaggio | Calcolo | Valore |
|---|---|---|
| Rendita catastale | — | 700,00 € |
| Rendita rivalutata | 700 × 1,05 | 735,00 € |
| Base imponibile | 735 × 160 | 117.600,00 € |
| IMU annua | 117.600 × 0,0106 | 1.246,56 € |
Con un'aliquota comunale più bassa, ad esempio 8,6‰ (il minimo tipico), la stessa base imponibile produrrebbe un'IMU annua di 1.011,36 €: oltre 235 € di differenza sullo stesso identico immobile, dovuti esclusivamente alla delibera comunale.
Scadenze e modalità di pagamento
L'IMU si versa in due rate: un acconto entro il 16 giugno, calcolato sull'aliquota dell'anno precedente, e un saldo entro il 16 dicembre, a conguaglio sull'aliquota effettivamente deliberata per l'anno in corso. È possibile anche versare l'intero importo in un'unica soluzione entro il 16 giugno. Il pagamento avviene tramite modello F24, con codici tributo specifici a seconda della categoria di immobile e della destinazione all'ente (Comune o Stato), oppure con bollettino postale.
Errori comuni e cose da sapere
- Dimenticare la rivalutazione del 5%: la rendita catastale letta in visura va sempre moltiplicata per 1,05 prima di applicare il coefficiente di categoria; è un passaggio facile da saltare per errore.
- Usare l'aliquota di un altro Comune o di un anno precedente: le aliquote cambiano ogni anno e da Comune a Comune; una stima basata su un valore "generico" può discostarsi in modo significativo da quella reale.
- Confondere il coefficiente di categoria: box, cantine e tettoie (C/2, C/6, C/7) usano lo stesso moltiplicatore delle abitazioni (160), mentre i negozi (C/1) usano 55: un errore di categoria produce un calcolo sbagliato di decine di punti percentuali.
- Non verificare le agevolazioni per comodato o canone concordato: chi concede l'immobile in comodato a parenti di primo grado o applica un canone concordato può avere diritto a riduzioni significative della base imponibile o dell'aliquota, spesso non richieste per semplice disinformazione.
Domande frequenti
Perché l'IMU sulla mia casa è diversa da quella di un amico con un immobile simile in un altro Comune?
Perché l'aliquota IMU è deliberata da ogni Comune in autonomia entro un intervallo fissato dalla legge nazionale. A parità di rendita catastale e categoria, Comuni diversi possono applicare aliquote diverse, generando importi finali diversi anche su immobili molto simili.
Dove trovo l'aliquota IMU del mio Comune?
Le delibere comunali sono pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze (sezione Fiscalità locale) e, di norma, anche sul sito istituzionale del Comune stesso, insieme alle eventuali agevolazioni locali.
L'abitazione principale è sempre esente dall'IMU?
Sì, tranne per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli), che restano soggette a IMU con aliquota ridotta e una detrazione di 200 €.
Cosa succede se possiedo l'immobile solo per una parte dell'anno?
L'IMU si calcola in proporzione ai mesi di possesso: se hai acquistato o venduto l'immobile a metà anno, l'imposta dovuta è proporzionale ai mesi effettivi di proprietà, non all'intero anno.
Contenuto a cura della redazione di CalcolaTasse · ultima revisione 8 luglio 2026 · metodo e fonti. Le aliquote comunali possono variare: verifica sempre la delibera in vigore per il tuo Comune.