Come funziona il mutuo: TAN, TAEG e ammortamento
📅 Aggiornato a luglio 2026 · a cura della redazione di CalcolaTasse
Il mutuo è probabilmente il debito più importante della vita di una persona. Capire come si forma la rata, cosa distingue il TAN dal TAEG e come funziona l'ammortamento ti permette di confrontare le offerte con occhio critico e risparmiare, a volte, decine di migliaia di euro.
Come si compone la rata
La rata di un mutuo è formata da due parti: la quota capitale (la restituzione del denaro preso in prestito) e la quota interessi (il costo del prestito). La quasi totalità dei mutui italiani usa l'ammortamento alla francese, in cui la rata resta costante per tutta la durata, ma la sua composizione interna cambia nel tempo.
All'inizio la rata è composta prevalentemente da interessi (calcolati sul debito residuo, che è alto); con il passare degli anni la quota interessi diminuisce e cresce la quota capitale. Ecco perché nei primi anni il capitale scende lentamente.
La formula della rata è: R = C × i / (1 − (1 + i)−n), dove C è il capitale, i il tasso mensile (TAN annuo diviso 12) e n il numero di rate.
TAN e TAEG: la differenza che conta
È la distinzione più importante quando si confrontano le offerte:
- TAN (Tasso Annuo Nominale): è il tasso "puro" degli interessi, quello che serve a calcolare la rata. Non include le spese.
- TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): include, oltre agli interessi, tutte le spese obbligatorie del finanziamento — istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva, assicurazioni obbligatorie. Rappresenta il costo reale del mutuo.
Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG diversi: è il TAEG il valore da confrontare tra offerte, non il TAN.
Esempio: mutuo da 150.000 € a 25 anni
Vediamo l'impatto del tasso su un mutuo di 150.000 € della durata di 25 anni (300 rate):
| TAN | Rata mensile | Interessi totali | Totale restituito |
|---|---|---|---|
| 2,5% | 673 € | 51.900 € | 201.900 € |
| 3,2% | 727 € | 68.100 € | 218.100 € |
| 4,0% | 792 € | 87.600 € | 237.600 € |
Nota come uno scarto di appena 1,5 punti di tasso (dal 2,5% al 4%) faccia crescere gli interessi totali di oltre 35.000 €. Per questo vale la pena confrontare più preventivi: anche 0,2% in meno, su vent'anni, è denaro importante.
Tasso fisso o variabile?
- Tasso fisso: la rata resta identica per tutta la durata. Paghi forse un po' di più all'inizio, ma hai la certezza dell'importo. Ideale per chi vuole tranquillità e prevede tassi in aumento.
- Tasso variabile: la rata segue un indice di riferimento (Euribor) più uno spread. Parte in genere più basso, ma può salire o scendere. Adatto a chi può sostenere oscillazioni della rata.
Esistono anche formule miste (variabile con cap, o rinegoziabili): la scelta dipende dalla tua propensione al rischio e dalla durata del mutuo.
L'estinzione anticipata
Per i mutui sulla prima casa stipulati da privati, la legge vieta le penali di estinzione anticipata. Restituire capitale in anticipo (anche parzialmente) riduce il debito residuo e quindi gli interessi futuri: più lo fai nei primi anni, più risparmi, perché è all'inizio che la quota interessi è più alta.
Domande frequenti
Quanto mutuo posso permettermi?
Come regola generale, la rata non dovrebbe superare circa un terzo del reddito netto mensile familiare. Parti dal tuo stipendio netto per capire la rata sostenibile, poi usa la modalità inversa del calcolatore per stimare il capitale ottenibile.
Conviene allungare la durata per pagare meno?
Allungare la durata abbassa la rata mensile ma aumenta gli interessi totali, perché li paghi più a lungo. È un compromesso tra sostenibilità mensile e costo complessivo.
Cosa succede se i tassi salgono con un mutuo variabile?
La rata aumenta seguendo l'indice Euribor. Per questo il variabile va valutato considerando la capacità di assorbire rate più alte. Alcuni contratti prevedono un tetto massimo (cap).
Contenuto a cura della redazione di CalcolaTasse · ultima revisione 5 luglio 2026 · metodo e fonti. Le informazioni hanno scopo divulgativo e non costituiscono consulenza finanziaria.